Ett klassiskt problem när man äger en tomt är att man inte vet hur mycket man faktiskt får bygga. Det kan handla om en tillbyggnad, ett garage, ett uterum, en komplementbyggnad eller något så enkelt som en pergola.

Hur mycket du får jag bygga beror på förutsättningarna i detaljplan, byggrätt, prickmark, byggnadshöjd, kulturmiljö, tomtens storlek, befintliga byggnader och aktuella bygglovspolicy i just din kommun.

Studio Paredes hjälper dig att utreda tomtens möjligheter innan du går vidare med skiss, bygglov eller kontakt med entreprenör. Målet är att du ska få en tydlig bild av vad som är möjligt – innan du investerar tid och pengar i en lösning som senare visar sig omöjlig att genomföra.

Börja alltid med detaljplanen

Det första du bör göra är att kontrollera om din fastighet ligger inom ett detaljplanelagt område. Detaljplanen styr vad marken får användas till och hur mycket som får byggas. Den kan också reglera placering, höjd, takform, material, färg och avstånd till gräns.

Detaljplanen finns oftast att ladda ner via kommunens digitala karttjänst. Sök på din adress eller fastighetsbeteckning och leta efter “gällande detaljplan”. Kontrollera också om det finns ett pågående planarbete i området.

När du har hittat detaljplanen bör du läsa både plankartan, planbestämmelserna och planbeskrivningen.

Kontrollera byggrätt och prickmark

I detaljplanen finns ofta bestämmelser om hur stor del av tomten som får bebyggas. Det kan stå som en procentsats av fastighetsarean, som maximal byggnadsarea eller som särskilda regler för huvudbyggnad och komplement- och tillbyggnader

Du bör särskilt kontrollera:

• hur stor byggrätt fastigheten har
• hur stort befintligt hus är
• om hela byggrätten redan är utnyttjad
• om det finns prickmark där byggnad inte får placeras
• högsta tillåtna byggnadshöjd eller nockhöjd
• taklutning, våningsantal eller utformningskrav
• bestämmelser om material eller fasadändringar

Räkna på tomtens ytor

Nästa steg är att kontrollera tomtens storlek och befintliga byggnadsarea. Du behöver veta hur mycket som redan är byggt och hur mycket byggrätt som finns kvar.

Samla därför gärna in:

• fastighetsarea
• befintlig byggnadsarea
• befintliga ritningar
• situationsplan (kartskiss) eller nybyggnadskarta
• tidigare bygglov om fastigheten byggts till tidigare

Om detaljplanen till exempel tillåter att 20 procent av tomten bebyggs behöver du multiplicera tomtens area med 0,20 och sedan dra bort befintlig byggnadsarea. Då får du en första uppskattning av kvarvarande byggrätt.

Glöm inte de nya bygglovsreglerna

Från 1 december 2025 gäller nya bygglovsregler som påverkar mindre byggprojekt. Reglerna innebär bland annat att vissa komplementbyggnader och tillbyggnader kan vara bygglovsbefriade, men det betyder inte att det är fritt fram att bygga vad du vill. Alla tidigare benämningar för bygglovsbefriade åtgärder såsom ”friggebod” och ”attefallshus” har utgått och ersatts med begreppet komplementbyggnad, men principerna är likartade.

• Det finns en samlad ”pott” för bygglovsbefriade komplementbyggnader. Inom detaljplan är potten 45 m². Utanför detaljplan är den 65 m².
• En enskild komplementbyggnad får vara högst 30 m² inom detaljplan och 50 m² utanför detaljplan.
• Tillbyggnader kan vara lovfria upp till sammanlagt 30 m².
• Bygglov eller anmälan kan fortfarande krävas för exempelvis vatten, avlopp, ventilation eller eldstad.

Reglerna är förenklade här. Kontrollera alltid aktuell information hos Boverket och hos din kommun innan du börjar bygga. Boverket har framställt en väldigt informativ och didaktisk broschyr som heter just ”Får jag bygga?”.

Kolla kulturmiljö och känsliga områden

Även om det finns byggrätt kvar kan fastigheten ligga i ett område där särskilda krav gäller. Det kan handla om strandskydd, riksintresse eller särskilt värdefull bebyggelse.

Många kommuner har kulturmiljöprogram där enskilda byggnader eller hela områden är utpekade. Det påverkar vad du får göra med fasader, fönster, material och tillbyggnader. I regel får du inte föra bygglovsbefriade åtgärder i dessa typer av områden och du får göra en vanlig bygglovsansökan istället. Lägg ett mejl till kommunens stadsbyggnadskontor eller ring och fråga om din fastighet ligger inom den här typen av område.

Om fastigheten ligger utanför detaljplan

Om fastigheten ligger utanför detaljplan behöver du istället kontrollera översiktsplan, områdesbestämmelser, strandskydd och kommunens lokala riktlinjer.

Utanför detaljplan finns inte alltid en tydlig byggrätt på samma sätt som inom detaljplan. Kommunen gör då en enskild bedömning av platsens lämplighet, omgivningen, vägar, vatten och avlopp.

När du vet vad som är möjligt kan du börja skissa

När du har kontrollerat detaljplan, byggrätt, befintliga ytor och eventuella övriga begränsningar kan du börja skissa på möjliga volymer. Då blir frågan inte bara hur mycket du får bygga – utan också var det är klokt att bygga.

Titta på huset: entréer, dagsljus, trädgård, nivåskillnader och hur en tillbyggnad påverkar planlösningen. En tillbyggnad ska fungera både juridiskt och arkitektoniskt.

Behöver du hjälp att förstå vad du får bygga?

Om du känner dig osäker på vad som gäller för din tomt kan Studio Paredes hjälpa dig med en förstudie. Då går vi igenom detaljplan, byggrätt, prickmark, höjder, möjliga tillbyggnader och kommunens krav innan du går vidare med projektet.

En förstudie innehåller bland annat:

• genomgång av detaljplan och planbestämmelser
• kontroll av byggrätt
• beräkning av relevanta areor enligt Svensk Standard
• bedömning av prickmark och övriga begränsningar
• kontroll av kulturmiljö och kommunala riktlinjer för fastigheten
• bedömning av andra möjliga tillbyggnader eller komplementbyggnader
• nödvändig dialog med kommunen
• 3D-diagram som visar möjligheterna på tomten
• rekommendation för nästa steg och skriftlig sammanfattning av möjligheterna

Arkitekter är vana vid att läsa detaljplaner, tolka bygglovsregler och föra en dialog med bygglovshandläggare. Det gör processen tydligare och minskar risken för kostsamma fel som beror på att förutsättningarna inte utretts ordentligt från början.

Fler guider