Ett klassiskt problem när man äger en tomt är att man inte vet hur mycket man faktiskt får bygga. Det kan handla om en tillbyggnad, ett garage, ett uterum, en komplementbyggnad eller en större ombyggnad av huset.
Frågan verkar enkel: “Hur mycket får jag bygga?” Men svaret beror på detaljplan, byggrätt, prickmark, byggnadshöjd, kulturmiljö, tomtens storlek, befintliga byggnader och aktuella bygglovspolicy i just din kommun.
Studio Paredes hjälper dig att utreda tomtens möjligheter innan du går vidare med skiss, bygglov eller kontakt med entreprenör. Målet är att du ska få en tydlig bild av vad som är möjligt – innan du investerar tid och pengar i fel lösning.
Börja alltid med detaljplanen
Det första du bör göra är att kontrollera om din fastighet ligger inom detaljplan. Detaljplanen styr vad marken får användas till och hur mycket som får byggas. Den kan också reglera placering, höjd, takform, material, färg och avstånd till gräns.
Detaljplanen finns oftast att ladda ner via kommunens digitala karttjänst. Sök på din adress eller fastighetsbeteckning och leta efter “gällande detaljplan”. Kontrollera också om det finns ett pågående planarbete i området.
När du har hittat detaljplanen bör du läsa både plankartan, planbestämmelserna och planbeskrivningen. Plankartan är juridiskt styrande, men planbeskrivningen kan förklara syftet bakom reglerna och ge viktig information som annars är lätt att missa.
Kontrollera byggrätt och prickmark
I detaljplanen finns ofta bestämmelser om hur stor del av tomten som får bebyggas. Det kan stå som en procentsats av fastighetsarean, som maximal byggnadsarea eller som särskilda regler för huvudbyggnad och komplement- och tillbyggnader
Du bör särskilt kontrollera:
- hur stor byggrätt fastigheten har
- hur stort befintligt hus är
- om hela byggrätten redan är utnyttjad
- om det finns prickmark där byggnad inte får placeras
- högsta tillåtna byggnadshöjd eller nockhöjd
- taklutning, våningsantal eller utformningskrav
- bestämmelser om material eller fasadändringar
Det är först när du jämför detaljplanens byggrätt med det som redan är byggt på tomten som du kan se om det finns utrymme för en tillbyggnad eller ny komplementbyggnad.
Räkna på tomtens ytor
Nästa steg är att kontrollera tomtens storlek och befintliga byggnadsarea. Du behöver veta hur mycket som redan är byggt och hur mycket byggrätt som finns kvar.
Samla därför gärna in:
- fastighetsarea
- befintlig byggnadsarea
- befintliga ritningar
- situationsplan (kartskiss) eller nybyggnadskarta
- tidigare bygglov om fastigheten byggts till tidigare
Om detaljplanen till exempel tillåter att 20 procent av tomten bebyggs behöver du multiplicera tomtens area med 0,20 och sedan dra bort befintlig byggnadsarea. Då får du en första uppskattning av kvarvarande byggrätt.
Glöm inte de nya bygglovsreglerna
Från 1 december 2025 gäller nya bygglovsregler som påverkar flera mindre byggprojekt. Reglerna innebär bland annat att vissa komplementbyggnader och tillbyggnader kan vara bygglovsbefriade, men det betyder inte att allt är fritt att bygga.
- Det finns en samlad pott för bygglovsbefriade komplementbyggnader.
- Inom detaljplan kan potten vara 45 m².
- Utanför detaljplan kan potten vara 65 m².
- En enskild komplementbyggnad får i vissa fall vara högst 30 m² inom detaljplan och 50 m² utanför detaljplan.
- Tillbyggnader kan i vissa fall vara lovfria upp till sammanlagt 30 m².
- Bygglov eller anmälan kan fortfarande krävas för exempelvis vatten, avlopp, ventilation eller eldstad.
Reglerna är förenklade här. Kontrollera alltid aktuell information hos Boverket och hos din kommun innan du börjar bygga.
Kolla kulturmiljö och känsliga områden
Även om det finns byggrätt kan fastigheten ligga i ett område där särskilda krav gäller. Det kan handla om kulturmiljö, strandskydd, riksintresse eller särskilt värdefull bebyggelse.
Många kommuner har kulturmiljöprogram där enskilda byggnader eller hela områden är utpekade. Det kan påverka vad du får göra med fasader, fönster, material och tillbyggnader.
Om fastigheten ligger utanför detaljplan
Om fastigheten ligger utanför detaljplan behöver du istället kontrollera översiktsplan, områdesbestämmelser, strandskydd och kommunens lokala riktlinjer.
Utanför detaljplan finns inte alltid en tydlig byggrätt på samma sätt som inom detaljplan. Kommunen gör då en bedömning av platsens lämplighet, omgivningen, vägar, vatten och avlopp.
När du vet vad som är möjligt kan du börja skissa
När du har kontrollerat detaljplan, byggrätt, befintliga ytor och eventuella begränsningar kan du börja skissa på möjliga volymer. Då blir frågan inte bara hur mycket du får bygga – utan också var det är klokt att bygga.
Titta på huset, entréer, dagsljus, trädgård, nivåskillnader och hur en tillbyggnad påverkar planlösningen. En tillbyggnad ska inte bara få plats juridiskt – den ska också fungera arkitektoniskt.
Behöver du hjälp att förstå vad du får bygga?
Om du känner dig osäker på vad som gäller för din tomt kan Studio Paredes hjälpa dig med en förstudie. Då går vi igenom detaljplan, byggrätt, prickmark, höjder, möjliga tillbyggnader och kommunens krav innan du går vidare med projektet.
En förstudie kan innehålla:
- genomgång av detaljplan och planbestämmelser
- kontroll av byggrätt och befintliga ytor
- bedömning av prickmark och begränsningar
- kontroll av kulturmiljö och kommunala riktlinjer
- bedömning av möjliga tillbyggnader eller komplementbyggnader
- dialog med kommunen vid behov
- rekommendation för nästa steg
Arkitekter är vana vid att läsa detaljplaner, tolka bygglovsregler och prata med bygglovshandläggare. Det gör processen tydligare och minskar risken att projektet fastnar redan från början.